Avec le budget fédéral de 2021, l’Agence de revenu du Canada a mis en œuvre une taxe annuelle de 1 % sur la valeur des biens immobiliers résidentiels (ci-après « BIR ») appartenant à des personnes non-résidentes et qui sont considérées comme vacants ou sous-utilisés. Il s’agit de la taxe sur les logements sous-utilisés (ci-après « TLSU »).
Une taxe entrée en vigueur le 1er janvier 2022
Le but de cette nouvelle taxe est de contrer l’augmentation de la valeur des propriétés au Canada. Au cours des dernières années, nous avons tous eu vent des prix extrêmement élevés des propriétés dans les régions de Vancouver et Toronto.
Cette nouvelle mesure, qui est très technique avec des concepts parfois complexes, amène un autre formulaire à produire pour beaucoup d’entre nous. Comme l’a si bien dit un de nos fiscalistes… c’est essayer de tuer une mouche avec une bombe…
Que se passe-t-il si un propriétaire assujetti ne soumet pas sa déclaration annuelle ?
Le formulaire à produire est le UTH2900 et la date limite de production est le 30 avril annuellement. Les pénalités minimales pour défaut de produire sont très onéreuses : 5 000 $ pour les propriétaires/individus et 10 000 $ pour les propriétaires qui ne sont pas des particuliers (sociétés, fiducies…).
Pour l’année civile 2022, l’Agence renoncera aux pénalités et intérêts en ce qui concerne toute déclaration produite en retard et toute taxe payable versée en retard, à condition que la déclaration soit produite et que la TLSU soit payée au plus tard le 31 octobre 2023. Il est à noter qu’un formulaire par propriété doit être produit.
Quels immeubles sont assujettis à la TLSU ?
Les règles de la TLSU s’appliquent aux BIR détenus au 31 décembre 2022 et tous les 31 décembre suivant.
Un BIR est défini comme suit :
- maison individuelle ;
- duplex et triplex ;
- maison jumelée, maison de ville, unité de maison en rangée ;
- condo/unité résidentielle en copropriété ;
- tout autre bâtiment similaire aux propriétés ci-dessus, comprenant au plus trois locaux d’habitation ;
Ne comprend pas :
- propriété de quatre locaux et plus ;
- tour d’habitation ;
- immeuble utilisé (à plus de 50 %) comme locaux à bureaux ou pour le commerce de détail ;
- logements commerciaux en copropriété ;
- pensions et maisons de chambres ;
- maisons de campagne et chalets commerciaux (utilisés par l’exploitant d’un établissement pour héberger, simultanément et dans des habitations séparées, plusieurs clients qui sont en voyage d’affaires ou de loisir et qui n’ont pas de lien entre eux) ;
- hôtels, motels, auberges et gîtes ;
- maisons flottantes, maisons mobiles, roulottes de parc ;
- remorques de tourisme, maisons motorisées et tentes-roulottes.
Qui doit produire une déclaration et payer la taxe ?
Aux fins de la TLSU, il y a trois catégories de propriétaire de BIR :
- Les « propriétaires exclus » : pas d’obligation de produire de déclaration ni de payer de taxe (citoyens canadiens ou résidents permanents, sociétés gouvernementales, sociétés canadiennes cotées en bourse, organismes de bienfaisance enregistrés, etc.)
- Les « propriétaires assujettis, mais exemptés de la taxe » : obligation de produire une déclaration, mais n’ayant pas d’obligation de payer la taxe, car au moins une exemption s’applique.
- Les « propriétaires assujettis à la taxe » : obligation de produire une déclaration et de payer la taxe ;
Dans plusieurs cas, c’est la deuxième situation qui s’appliquera. Voici quelques exemples (non exhaustifs) :
- Une société par action canadienne non cotée en bourse propriétaire d’un BIR ;
- Associé d’une société de personnes (comprend les sociétés en commandite, en nom collectif et en nom collectif à responsabilité limitée, etc.) propriétaire d’un BIR ;
- Une personne qui est un propriétaire d’un BIR uniquement en sa qualité de fiduciaire d’une fiducie canadienne déterminée ;
- Propriétaire étranger d’un BIR qui est loué à un locataire sans lien de dépendance ;
- Propriétaire étranger utilise un BIR comme son lieu de résidence habituel ou pour le travail en vertu d’un permis de travail canadien ;
- Propriétaire étranger d’un BIR qui n’est pas disponible en raison d’un accès limité, un sinistre, des rénovations/constructions ou dans la première année de l’acquisition.
Cependant, il existe plusieurs exemptions et cas particuliers qui peuvent s’appliquer. Par conséquent, nous vous recommandons de faire appel à un professionnel de la comptabilité/fiscalité afin de vous aider à produire ce formulaire (surtout pour la première année).
En savoir plus sur la taxe sur les logements sous-utilisés
En conclusion, la taxe s’appliquera aux propriétaires étrangers d’un BIR qui n’est pas habité ou loué.
De plus, il est important de mentionner que ce blogue est un résumé et qui ne tient pas compte de tous les cas précis qui pourraient s’appliquer.
Vous pouvez trouver d’autres informations sur le site du Gouvernement du Canada.